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Vermieter müssen oft das Mietrechtsgesetz beachten

Für einen Großteil der Wohnungen in Österreich gilt das Mietrechtsgesetz (MRG). Entscheidend für die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes ist in erster Linie das Baujahr, es gibt aber eine Reihe von Ausnahmen, beispielsweise in einem Haus mit lediglich ein oder zwei Objekten.

Mietzinsrichtwert anwendbar?

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Geschäftslokal vermieten, dann sollten Sie im Vorhinein darüber erkundigen, ob das Mietrechtsgesetz anwendbar ist. Denn ist dies enthält eine Reihe von Mieterschutzregelungen, insbesondere hervorzuheben ist der Preisschutz. Ein freier Mietpreis kann daher nur für Mietverträge vereinbart werden, die nicht dem MRG unterliegen. Aber Vorsicht: Die Grenze zum Wucher darf nicht überschritten werden! Alle Mietverträge für die das MRG anwendbar ist, unterliegen der sogenannten Richtwertmiete. Der Mietzinsrichtwert errechnet sich aus unterschiedlichen Faktoren. Die Werte werden alle zwei Jahre für eine sogenannte Normwohnung je Bundesland festgelegt. Je nach Ausstattung der Wohnung werden dann Zuschläge berechnet oder auch Abschläge abgezogen. Der Mietzins nach MRG kann immer vonder Behörde überprüft werden. Informieren Sie sich daher im Vorfeld über die für Ihre Wohnung einschlägigen Werte, um Ärger zu vermeiden. Um sicher zu gehen, sollten Sie ein Formular für einen Mietvertrag per Download benutzen. So erreichen Sie, dass der Mietvertrag den Formanforderungen entspricht.

Vorsicht Verlängerung: Befristung von Mietverträgen einhalten

Und auch unter einem anderen Aspekt sollten Vermieter vor dem Vermieten genau prüfen, ob das Mietrechtsgesetz anzuwenden ist: Entscheidend ist die Frage nämlich auch für einen Zeitmietvertrag. Laut MRG dürfen diese eine Mindestbefristungsdauer von drei Jahren nicht unterschreiten. Achtung: Dies Vorgabe gilt sowohl für den Erstabschluss eines Mietvertrages als auch bei jeder Verlängerung. Wurde eine Befristung des Mietvertrages vereinbart, dann müssen Sie als Vermieter streng darauf achten, dass der Mieter zum vereinbarten Termin auszieht, es sei denn das Mietverhältnis soll einvernehmlich verlängert werden. Denn nach den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes verlängert sich der Vertrag einmalig um drei Jahre, wenn der Vermieter hinnimmt, dass der Mieter trotz Befristung in der Wohnung verbleibt. Noch gefährlicher wird es, wenn der Vermieter ein zweites Mal die Frist übersieht. In dem Fall erneuert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.

Kündigung des Mietvertrags nur bei Vorliegen von Grund

Bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit ist die Kündigung durch den Vermieter äußerst schwierig. Denn diese ist nur bei Vorliegen genau definierter Kündigungsgründe möglich. Die unerlaubte Untervermietung oder Untervermietung gegen ein unangemessen hohes Entgelt wäre ein solcher Kündigungsgrund. Auch der sogenannte nachteilige Gebrauch der Wohnung zählt dazu, wenn der Mieter also die Wohnung stark vernachlässigt oder leerstehen lässt. Selbstverständlich kann der Vermieter auch kündigen, wenn der Mieter seinen Mietzins nicht bezahlt. Voraussetzung ist, dass der Mieter nach Mahnung des Vermieters acht Tage mit der Miete im Rückstand ist. Aber Achtung: Der Mieter hat noch bis zum Ende der Gerichtsverhandlung die Chance, den Rückstand auszugleichen. Er muss allerdings gleichzeitig nachweisen, dass ihn kein grobes Verschulden an dem entstandenen Zahlungsrückstand nachgewiesen werden kann.

Das gilt bei Untervermietung

Übrigens: Bei einem Untermietvertrag trifft den Untervermieter die gleiche Pflicht, wie den Vermieter. Insbesondere eine Kündigung kann dann nicht mehr ohne Weiteres in die Wege geleitetet werden. Allerdings sieht das Gesetz einen weiteren Kündigungsgrund vor. So darf auch dann gekündigt werden, wenn Interessen des Untervermieters berührt werden. Das wäre etwa auch der Fall, wenn der Hauptmietvertrag gekündigt wird. Der Untermieter muss dann räumen.